(株)住地開発不動産情報_賃貸・売買/マンション・アパート等




 

マンション・アパート経営をお考えの皆様へ


3.無駄のない建築費から収益力が生まれます。


株式会社 住地開発

 
 
 アパートを計画するうえで、最も大事な部分、それが建築費の問題です。
 まず結論から言ってしまうと、“建築費は可能な限り最少限に抑える必要がある”と考えます。
 建築費を最少限に抑える事が毎月の返済額を減らし、アパートの収益力を向上させるからです。
 
 賃貸事業をする際、よく“相続税対策として相続が発生する前に、多額の借入れをしておく必要がある”
 とか、“ある程度の建築費をかけないと、申告の際に十分な経費計上が見込めない”といった理由で、
 建築費を抑える努力を十分に尽くさないケースもあるようです。
 
 こういった認識は、あまり宜しくないものと当社では考えています。
 確かに、お施主さんが“建築費としてお金をたくさんかけて良い”となれば、建築業者の立場としては、
 より大口の契約を取り付けたとして、大いに歓迎すべき事なのかもしれません。
 
 但し、物件の管理を主とする我々のような立場からは、割高な建築費により造られた物件というものは、
 必ずしも歓迎すべき物とは限りません。何故なら、大家さんの毎月の返済額が増え、物件の収益力を
 下げてしまう事によって、物件の管理に良くない影響が出てしまう事が多いからです。
 

 
 入居者の立場においては、勿論建具や設備が良いに越した事はないでしょうが、一方で家賃として毎月に
 支出できる金額の上限は決まっています。海外製の建具をふんだんにあしらおうと、豪華なエントランス
 をつくろうと、賃料相場を無視して安易にそれらのツケを家賃に転嫁させる事はできません。
 寧ろ、その高いコストの煽りにより割高になった家賃設定によって、入居率にも悪影響を与えかねません。
 
 基本はあくまでも、入居者の意見を良く聞いて、改善と工夫を重ねながら、間取りや設備類の利便性や
 快適性を向上させる事。余分な建築費をかけず、収益力の高い物件を計画し、余裕を持って完成後の
 入居者からの要望や不測の事態に備えておく事。これが最も大切な事なのです。
 
◆ 表1 1,000万円の返済額(返済金利1.85%として)               .
返済期間25年  返済期間30年  返済期間35年 
年額 ¥499,908 . ¥434,596 . ¥388,340 .
月額 ¥41,659 . ¥36,216 . ¥32,362 .

◆ 表2 家賃1室あたり家賃負担増(月ベース)                .
返済期間25年  返済期間30年  返済期間35年 
6所帯の場合 . ¥6,943 . ¥6,036 . ¥5,394 .
9所帯の場合 . ¥4,629 . ¥4,024 . ¥3,596 .
12所帯の場合 . ¥3,472 . ¥3,018 . ¥2,697 .

※ 建築費が1,000万円高いと、表2のような金額を家賃設定で割高にするか、収益力を下げるか、迫られる事となります。
 
 賃貸事業を行えば、自ずと相続税対策にはなります。
 相続や経費の事を心配して、余分に多めにと借入れをする必要はありません。
 資産を引き継ぐ次の世代のために、少しでも高い収益力の物件を残せるよう努力するべきです。
 その努力とは、まさしく前述の賃貸事業の本来の基本をキチンと踏まえる事に他ならない。
 当社はそのような考えに基づいて、賃貸事業をお考えの皆様にご提案をしております。
 

 
 管理をしていて最も難しい時というのは、必要な時に必要な費用を、大家さんが出せない時です。
 例えば、入居者退去後の原状回復作業の問題。
 
 国土交通省より、各作業項目について、大家負担分と入居者負担分の基準が明確に示された事により、
 一般的に、大家さんの負担する費用が増えました。これらの費用は勿論、経費として認められますが、
 物件の収益力が低いと、この作業に十分な費用をかける事ができないケース等があります。
 
 勿論通常であれば、入居者からお預かりしている敷金から原状回復費として、クリーニング費用等は
 差し引かせていただきますが、それだけでは直し切れない、或いは入居者に費用負担をさせる事が
 できないケース等が存在します。
 
 特に、クロス(壁紙)をめぐる補修等は、そのようなケースになりやすい端的な一例です。
 クロスは経年劣化といって、月日が経つと真っ白だった表面も黄色く変色し、
 その変色もムラのようになったり、汚れやシミのような形で残ります。
 
 このような劣化は、特に入居者に過失(日常的な喫煙等)がない限り、入居者に費用負担させる事はできません。
 だからといって、そのまま放置した状態で次の入居者に室内を見ていただいたとしても、成約に至るのは、
 実に稀と言えます。
 
 従って、先の国交省発表の基準もあり、その張り替え費用等は大家さんが負担しなければならないケースが
 増えたと言えますが、収益力に乏しい物件では、これに費用がかけられない。
 費用がかけられないから、汚れた印象のままの室内を見ていただくしかない。結果、入居率が上がらない。
 このようなマイナスの連鎖を引き起こしかねないのです。

 まずは、建築費を抑え、高い収益力に基づくゆとりある環境で経営に当たる事が肝要なのです。
 賃貸事業において、建具や設備類は、完成後でも、余力に応じてグレードを上げる事はできます。
 ですが、収益力というものは、途中から増やそうと思っても簡単に増額できるものではありません。
 事業計画当初から、“賃貸物件利用者の意見の反映”と“収益力の向上”にこだわって計画をするべきです。
 
  
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