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アパート経営をお考えの皆様へ

賃貸経営、７つのポイント

　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社　住地開発
　
　　
　アパートを計画するうえで、最も大事な部分、それが建築費の問題です。
　まず結論から言ってしまうと、建築費は最少限に抑える必要があると考えます。
　建築費を最少限に抑える事が毎月の返済額を減らし、アパートの収益力を向上させるからです。
　
　賃貸事業をする際、よく“相続税対策として相続が発生する前に、多額の借入れをしておく必要がある”
　とか、“ある程度の建築費をかけないと、申告の際に十分な経費計上が見込めない”といった理由で、
　建築費を抑える努力を十分に尽くさないケースもあるようです。
　
　こういった認識は、あまり宜しくないものと当社では考えています。
　確かに、お施主さんが“建築費としてお金をたくさんかけて良い”となれば、建築業者としては、より
　多くの利益になりますし、建築営業マンの立場では、より多くの営業成績が取れて満足なのでしょう。
　また自分が、融資を担当する金融機関の営業マンの立場であれば、より多額の融資を取り付けたとして、
　これもまた、より多くの営業成績になりますから、きっと喜ばしい事なのだと思います。
　
　但し、物件の管理を主とする我々の立場からは、割高な建築費によってつくられた物件というものは、
　必ずしも歓迎すべき物ではありません。何故なら、大家さんの毎月の返済額が増え、物件の収益力を
　下げてしまうからです。また入居者にとっても、建具・設備が良いに越した事はないが、賃料として
　支出できる金額の上限は決まっています。海外建具をふんだんにあしらおうと、豪華なエントランス
　であろうと、賃料相場を無視する事はできません。寧ろ、その高いコストの煽りを入居者の賃料へと
　被せるような事をすれば、入居率にも悪い影響を与えかねません。
　
　基本はあくまでも、入居者の意見を良く聞いて、改善と工夫を重ねながら、間取りや設備類の
　利便性や快適性を向上させる事。余分な建築費をかけず、収益力の高い物件を計画し、余裕を
　持って完成後の入居者からの要望や不測の事態に備えておく事。これが最も大切な事なのです。
　
　賃貸事業を行えば、自ずと相続税対策にはなります。
　相続や経費の事を心配して、余分に多めにと借入れをする必要はありません。
　資産を引き継ぐ次の世代のために、少しでも高い収益力の物件を残せるよう努力するべきです。
　その努力とは、まさしく前述の賃貸事業の本来の基本をキチンと踏まえる事に他ならない。
　当社はそのような考えに基づいて、賃貸事業をお考えの皆様にご提案をしております。
　
　管理をしていて最も難しい時というのは、必要な時に必要な費用を、大家さんが出せない時です。
　例えば、入居者退去後の原状回復作業の問題。
　国土交通省より、各作業項目について、大家負担分と入居者負担分の基準が明確に示された事により、
　一般的に、大家さんの負担する費用が増えました。これらの費用は勿論、経費として認められますが、
　物件の収益力が低いと、この作業に十分な費用をかける事ができないケースが出てくるという事です。
　十分な原状回復費がかけられない為に、綿ボコリや水垢、クロスの汚損等々、このような状態のまま、
　お部屋探しのお客様に内見してもらったとしても、借りていただけるのは実に稀です。
　いかに間取りが良くても、原状回復をしていない汚れたままのお部屋の印象で、そのお部屋が契約に
　至らず、空室状態のままになってしまうとしたら、賃貸経営上の悪循環に陥ってしまいます。
　まずは、建築費を抑え、高い収益力に基づくゆとりある環境で経営に当たる事が肝要なのです。
　　
　賃貸事業において、建具や設備類は、完成後でも、余力に応じてグレードを上げる事はできます。
　ですが、収益力というものは、途中から増やそうと思っても簡単に増額できるものではありません。
　事業計画の当初から、“賃貸物件利用者の意見の反映”と“収益力の向上”にこだわって、
　自分は素人だからとあきらめず、建築費の見積りを再度見直される事をオススメ致します。
　
　余談になりますが、当社前述のような考えに基づき、伊勢崎にて１３棟のマンション物件を手がけて
　まいりました。その実績から、不動産の賃貸事業をお考え皆様より、いつでもご相談をお受け致して
　おります。どうぞお気軽にお問合せ下さい。
　　
　　
　　４.　短い借入期間をご提案する理由。