(株)住地開発不動産情報_賃貸・売買/マンション・アパート等




 

マンション・アパート経営をお考えの皆様へ


1.伊勢崎市という地域の特性


株式会社 住地開発

 
 伊勢崎市という街は、前橋・高崎・太田等、“群馬県内主要都市間の中間点”です。
 参考に、すべて伊勢崎市役所から起算して車での通勤所要時間を割り出してみても、(※ゼンリンいつもNAVI参照)
 前橋の群馬県庁まで約24分(約16km)、高崎市役所まで約27分(約23.5km)、太田市役所まで約26分(約17.6km)と、
 ほぼ30分以内で県内主要都市へのアクセスが可能です、
 
 また市内では、北関東道、伊勢崎市南部幹線道路、東毛広域幹線道路等が、現在進行形で整備されており、
 更なる交通アクセスの利便性の向上と、それに伴う開発可能性や人口流入の伸びしろ等を秘めた地域です。
 
 2008年12月に発表された、国立社会保障・人口問題研究所による『市区町村別将来推計人口』でも、
 下記のようなデータが公にされ、伊勢崎市の将来性だけが浮き彫りとなる結果となりました。
市区町村別 将来人口推計(単位:人)
  2005年  2010年  2015年  2020年  2025年  2030年  2035年 
前橋市  318,584  314,172  307,341  298,006  287,155  275,219  262,169 
高崎市  339,932  341,615  339,212  334,142  327,106  318,453  308,304 
太田市  213,299  213,768  212,209  208,918  204,241  198,389  191,583 
桐生市  128,037  121,328  114,539  107,072  99,277  91,506  83,890 
伊勢崎市  202,447  207,002  208,690  208,888  208,173  206,665  204,188 

2005年を1.000とした増減率
  2005年  2010年  2015年  2020年  2025年  2030年  2035年 
前橋市  1.000 0.986 0.965 0.935 0.901 0.864 0.823
高崎市  1.000 1.005 0.998 0.983 0.962 0.937 0.907
太田市  1.000 1.002 0.995 0.979 0.958 0.930 0.898
桐生市  1.000 0.948 0.895 0.836 0.775 0.715 0.655
伊勢崎市  1.000 1.022 1.031 1.032 1.028 1.021 1.009

(参照:http://www.go-isesaki.com/population.htm)
 伊勢崎市とは、県内でも抜群の立地環境と交通環境を武器に、開発や人口の将来性に恵まれた地域であり、
 伊勢崎市内に就業する方のみならず、県内主要都市への就業者に対するベッドタウンとしても、
 まさに最適な地域であると言えるでしょう。
 
 将来的な人口が先細りと目される地域での事業計画よりも、伊勢崎市にて事業計画を行う事の優位性が
 公的なデータからもうかがい知る事ができます。
 

 そのような伊勢崎市で賃貸事業を計画するうえで、尚押さえておきたいポイントとしては、
 その特殊な交通手段の偏重部分であると言えるでしょう。つまりは、偏重した車社会であるという点です。
 前述した通り、伊勢崎市における交通環境の整備計画とは、即ち道路整備の事であり、
 鉄道やモノレールなどといった車以外の手段での交通手段の整備・伸張は、ほぼ検討されておりません。
 この点に関する現在の整備状況は、JR両毛線(高崎‐桐生方面)、東武伊勢崎線(伊勢崎‐太田方面)の鉄道が
 市の東西を結ぶにどどまり、南北をつなげるラインはありません。
 またバス等の手段も、本数・路線数共に、ちょっとした買い物や通勤・通学等、日常的に利用できる水準
 までには至っておらず、目的地に応じた乗り換え等ができるハブ的なバス停などもありません。
 これらの要素が、結果的にマイカーに偏重した交通事情を生みだしています。
 

 
 このような環境下で、当社がアパート計画を考えるうえで、最重要視するのは“駐車場のレイアウト”です。
 アパート計画といえば、○○製の建具や△△製の器具等、とかく設備類の良し悪しに考えが向かいがちです。
 しかし、盲点の様なこの駐車場レイアウトこそが、永く入居者の利便性を確保する為には大切な観点なのです。
 
 駐車台数は十分足りているか、車の展開スペースが十分に想定されているか等、非常に重要なポイントです。
 当社では、“最低限、1室あたり2台分の駐車スペースが確保できるか”から、事業計画を出発させます。
 ここから建物の階数や1室あたりの床面積等が決まってくる場合も少なくありません。
 ○○製の建具も器具も、機能的には各社それほど違いはありません。
 建具や器具などは、どうしても必要であれば、建築後でもやり直しや取り替えもききます。
 但し、駐車場の問題だけは、建築後のやり直しはききません。
 
 建てた後で足りなくなっても簡単に追加する事ができないのが駐車場であり、
 丁度良く周辺で他の貸駐車場が手頃な値段で見つかる保証もありませんし、
 その費用の負担が入居者の月額費用負担を圧迫し、物件の入居率や成約率にも良くない影響を与えます。
 これはアパートのみならず、店舗等を計画する際も同様です。
 入居者にとって使いやすい駐車場であるかは、物件の室内を考えるのと同様、場合によってはそれ以上に
 非常に大切な問題です。これは、都心の感覚とは著しく異なる伊勢崎ならではの特性であり、
 伊勢崎市で賃貸事業を考えるうえでは、必ず重視すべき問題です。
 
 1ルームだから1台で良い、などと考えていては、『新築』の肩書きがとれた後の物件の先行きが心配です。
 アパート経営は戸数がカギ、などと一般的なセオリーだけで、駐車場レイアウトを疎かにしてもいけません。
 当社では、くれぐれも駐車場レイアウトには細心の注意を以って、賃貸事業計画を行っています。
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